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Vorwort (Wendlinger)
5
Geleitwort (Bienert)
8
Geleitwort (Scheck)
10
Geleitwort (Számely)
12
Abkürzungsverzeichnis
23
Literaturverzeichnis
29
1. Einleitung
34
1.1. Problemstellung
35
1.2. Kennzahlendefinition
38
1.3. Praxisbezug
39
1.4. Flächendefinitionen
41
1.4.1. Flächendefinitionen nach ÖNORM B1800
42
1.4.2. Nutzflächendefinitionen im Mietrechtsgesetz
46
1.4.3. Wohnflächendefinitionen in Deutschland
47
1.4.4. Flächendefinition für den gewerblichen Raum nach gif
47
1.4.5. Flächendefinitionen nach RICS
49
1.4.6. Zusammenfassung
50
2. Immobilienkennzahlen
52
2.1. Überblick
52
2.2. Marktkennzahlen/Research-Kennza
53
2.2.1. Leerstehungsrate
55
2.2.2. Durchschnittsmiete
58
2.2.3. Spitzenmiete
60
2.2.4. Spitzenrendite
62
2.2.5. Flächenbestand
66
2.2.6. Neuflächenproduktion
68
2.2.7. Flächenangebot
69
2.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung)
70
2.2.9. Investmentvolumen
72
2.2.10. Key Money
73
2.3. Bewirtschaftungskennzahlen
75
2.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter
75
2.3.2. Objekt-Leerstandsrate
77
2.3.3. Bewirtschaftungskosten
78
2.3.4. Bewirtschaftungskostenquote
81
2.3.5. Betriebskosten
82
2.3.6. Betriebskostenquote des Mieters
84
2.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz
85
2.3.8. Verwaltungskosten
87
2.3.9. Instandhaltungskosten
88
2.3.10. Instandhaltungskostenquote
90
2.3.11. Modernisierungskosten
90
2.3.12. Leerstandskosten
92
2.3.13. Nicht umlagefähige BWK
93
2.3.14. Auslastungsgrad
95
2.4. Einnahmekennzahlen
96
2.4.1. Nettomieteinnahmen
97
2.4.2. Headline Rent
100
2.4.3. Passing Rent
102
2.4.4. Estimated Rental Value
104
2.4.5. Jahresrohertrag
105
2.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete
107
2.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen
109
2.4.8. Zusammenfassung
110
2.5. Ertragskennzahlen
111
2.5.1. Net Operating Income
111
2.5.2. Jahresreinertrag
114
2.5.3. Cashflow
116
2.5.3.1. Netto-Cashflow
118
2.5.3.2. Brutto-Cashflow
119
2.5.3.3. Cashflow vor Steuern
119
2.5.3.4. Cashflow nach Steuern
119
2.5.3.5. Zusammenfassung Cashflow
120
2.5.3.6. Häufig auftretende Fehler bei der Cashflow-Kalkulation
121
2.6. Renditen (Yields) – ein Überblick
122
2.7. Renditen in der Immobilienbewertung
125
2.7.1. Brutto-Anfangsrendite
125
2.7.2. Netto-Anfangsrendite
126
2.7.3. Renditen Share Deals
128
2.7.4. Liegenschaftszinssatz
129
2.7.5. Reversionary Yield
134
2.7.6. All Risks Yield
136
2.7.7. Diskontierungszinssatz
138
2.7.8. Exit Yield
141
2.7.9. Equated Yield
143
2.7.10. Equivalent Yield
144
2.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield)
147
2.7.12. Zusammenfassung
148
2.8. Renditen im Asset Management
150
2.8.1. Running Yield
150
2.8.2. Wertänderungsrendite
151
2.8.3. Total Return
153
2.9. Investmentkennzahlen
154
2.9.1. Investment Yield
154
2.9.2. Capitalisation Rate
156
2.9.3. Cash on Cash Return
157
2.9.4. Internal Rate of Return
159
2.9.5. IRR-Hurdle Rate
161
2.9.6. Multiplikatoren
163
2.9.6.1. Bruttomultiplikator
164
2.9.6.2. Nettomultiplikator
165
2.9.6.3. Bruttosollmultiplikator
165
2.9.6.4. Nettosollmultiplikator
165
2.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter
166
2.9.8. Zusammenfassung
168
2.10. Developmentkennzahlen
169
2.10.1. Baukosten
169
2.10.2. Baukosten pro Quadratmeter
171
2.10.3. Gesamtinvestitionskosten
171
2.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter
172
2.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter Nutzfläche)
173
2.10.6. Break-even-Miete
174
2.10.7. Break-even-Rendite
175
2.10.8. Projekttilgungsdauer
176
2.10.9. Vorverwertungsquote
177
2.10.10. Bauträgergewinn
178
2.10.11. Nutzflächenfaktor
179
2.10.12. Flächenkennziffer
179
2.10.13. Stellplatzverhältnis
181
2.10.14. Lichte Raumhöhe
182
2.10.15. Geschossflächenzahl
183
2.11. Bewertungskennzahlen
184
2.11.1. Verkehrswert/Marktwert
186
2.11.2. Vergleichswert
190
2.11.3. Bodenwert
191
2.11.3.1. Bodenrichtwert
191
2.11.3.2. Bodenvergleichswert
192
2.11.3.3. Residualwert
193
2.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung
195
2.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren
195
2.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren
196
2.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren
197
2.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren
197
2.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren
199
2.11.4.3. Zusammenfassung ertragsorientierte Bewertung
201
2.11.5. Sachwert
204
2.11.6. Vacant Possession Value
206
2.11.7. Beleihungswert
211
2.11.8. Terminal Value
214
2.11.9. Belehnwert
215
2.11.10. Stille Reserve(n)
217
2.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen
217
2.12. Finanzierungskennzahlen
218
2.12.1. Break-even-Miete (Kredit)
218
2.12.2. Loan to Value Ratio
219
2.12.3. Loan to Cost Ratio
220
2.12.4. Kreditrestwert
222
2.12.5. Kredit pro Quadratmeter
223
2.12.6. Interest Cover Ratio
224
2.12.7. Debt Service Cover Ratio
225
2.12.8. Kapitaldienstfähigkeit
228
2.12.9. Kreditmultiplikator
229
2.12.10. Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT)
230
2.12.11. Debt Tail
231
2.12.12. Zinsbindungsdauer
234
2.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien
235
2.13.1. Gross Operating Profit
236
2.13.2. Net Operating Profit
237
2.13.3. Nettoergebnis
239
2.13.4. Auslastungsgrad
240
2.13.5. Rack Rate
240
2.13.6. Average Room Rate
242
2.13.7. Revenue Per Available Room
242
2.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor
243
2.13.9. Marktwert pro Zimmer
243
2.13.10. Hotelpachtwert – JRE Pauschalansatz
244
2.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen
246
2.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunterneh
248
2.14.2. Net Asset Value
249
2.14.3. Net Asset Value pro Aktie
253
2.14.4. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation
254
2.14.5. Earnings Before Interest and Taxes
255
2.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes
256
2.14.7. EBIT-Marge
257
2.14.8. Gewinn je Aktie
258
2.14.9. Funds From Operations
259
2.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO
262
2.14.11. Funds from Operations je Aktie
263
2.14.12. Cashflow
264
2.14.13. Cashflow-Rendite
266
2.14.14. Cash Available For Distribution
267
2.14.15. Cash Reserve
267
2.14.16. Cash Ratio
268
2.14.17. Eigenkapitalquote
269
2.14.18. Gearing Ratio
270
2.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio
271
2.14.20. Leverage Ratio
271
2.14.21. Anlagendeckungsgrad
272
2.14.22. Dividendenrendite
273
2.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis
274
2.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis
275
2.14.25. Gesamtkapitalrentabilität
275
2.14.26. Return on Investment
276
2.14.27. Return on Invested Capital
277
2.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG
277
3. Kennzahlen in der Praxis – Anwendungsbeispiele
281
3.1. Überblick Praxisbeispiel
281
3.2. Marktkennzahlen
282
3.2.1. Leerstehungsrate
283
3.2.2. Durchschnittsmiete
283
3.2.3. Spitzenmiete
284
3.2.4. Spitzenrendite
284
3.2.5. Flächenbestand
285
3.2.6. Neuflächenproduktion
286
3.2.7. Flächenangebot
286
3.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung)
286
3.2.9. Investmentvolumen
287
3.2.10. Key Money
287
3.3. Bewirtschaftungskennzahlen
288
3.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter
288
3.3.2. Objekt-Leerstandsrate
289
3.3.3. Bewirtschaftungskosten
289
3.3.4. Bewirtschaftungskostenquote
289
3.3.5. Betriebskosten
290
3.3.6. Betriebskostenquote des Mieters
291
3.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz
291
3.3.8. Verwaltungskosten
292
3.3.9. Instandhaltungskosten
292
3.3.10. Instandhaltungskostenquote
292
3.3.11. Modernisierungskosten
292
3.3.12. Leerstandskosten
293
3.3.13. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
293
3.3.14. Auslastungsgrad
294
3.4. Einnahmekennzahlen
294
3.4.1. Nettomieteinnahmen
294
3.4.2. Headline Rent
295
3.4.3. Passing Rent
296
3.4.4. Estimated Rental Value
297
3.4.5. Jahresrohertrag
297
3.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete
298
3.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen
299
3.4.8. Zusammenfassung
299
3.5. Ertragskennzahlen
300
3.5.1. Net Operating Income
300
3.5.2. Jahresreinertrag
301
3.5.3. Cashflow
302
3.6. Renditen (Yields) – ein Überblick
304
3.7. Renditen in der Immobilienbewertung
305
3.7.1. Brutto-Anfangsrendite
305
3.7.2. Netto-Anfangsrendite
305
3.7.3. Renditen Share Deals
306
3.7.4. Liegenschaftszinssatz
306
3.7.5. Reversionary Yield
307
3.7.6. All Risks Yield
308
3.7.7. Diskontierungszinssatz
309
3.7.8. Exit Yield
309
3.7.9. Equated Yield
310
3.7.10. Equivalent Yield
310
3.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield)
311
3.7.12. Zusammenfassung
311
3.8. Renditen im Asset Management
312
3.8.1. Running Yield
313
3.8.2. Wertänderungsrendite
313
3.8.3. Total Return
314
3.9. Investmentkennzahlen
314
3.9.1. Investment Yield
314
3.9.2. Capitalisation Rate
314
3.9.3. Cash on Cash Return
315
3.9.4. Internal Rate of Return
316
3.9.5. IRR-Hurdle Rate
318
3.9.6. Multiplikatoren
318
3.9.6.1. Bruttomultiplikator
319
3.9.6.2. Nettomultiplikator
319
3.9.6.3. Bruttosollmultiplikator
319
3.9.6.4. Nettosollmultiplikator
319
3.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter
319
3.9.8. Zusammenfassung
320
3.10. Developmentkennzahlen
321
3.10.1. Baukosten
321
3.10.2. Baukosten pro Quadratmeter
321
3.10.3. Gesamtinvestitionskosten
321
3.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter
322
3.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter NF)
322
3.10.6. Break-even-Miete
322
3.10.7. Break-even-Rendite
323
3.10.8. Projekttilgungsdauer
323
3.10.9. Vorverwertungsquote
323
3.10.10. Bauträgergewinn
324
3.10.11. Nutzflächenfaktor
324
3.10.12. Flächenkennziffer
324
3.10.13. Stellplatzverhältnis
325
3.10.14. Lichte Raumhöhe
325
3.10.15. Geschossflächenzahl
325
3.11. Bewertungskennzahlen
325
3.11.1. Verkehrswert/Marktwert
325
3.11.2. Vergleichswert
326
3.11.3. Bodenwert
326
3.11.3.1. Bodenrichtwert
326
3.11.3.2. Bodenvergleichswert
327
3.11.3.3. Residualwert
327
3.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung
328
3.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren
328
3.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren
328
3.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren
328
3.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren
329
3.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren
329
3.11.5. Sachwert
331
3.11.6. Vacant Possession Value
331
3.11.7. Beleihungswert
334
3.11.8. Terminal Value
335
3.11.9. Belehnwert
335
3.11.10. Stille Reserve(n)
335
3.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen
336
3.12. Finanzierungskennzahlen
336
3.12.1. Break-even-Miete (Kredit)
336
3.12.2. Loan to Value Ratio
336
3.12.3. Loan to Cost Ratio
337
3.12.4. Kreditrestwert
337
3.12.5. Kredit pro Quadratmeter
337
3.12.6. Interest Cover Ratio
338
3.12.7. Debt Service Cover Ratio
338
3.12.8. Kapitaldienstfähigkeit
339
3.12.9. Kreditmultiplikator
339
3.12.10. WAULT – Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge
339
3.12.11. Debt Tail
339
3.12.12. Zinsbindungsdauer
340
3.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien
340
3.13.1. Gross Operating Profit
341
3.13.2. Net Operating Profit
341
3.13.3. Nettoergebnis
342
3.13.4. Auslastungsgrad
342
3.13.5. Rack Rate
342
3.13.6. Average Room Rate
343
3.13.7. Revenue per Available Room
343
3.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor
343
3.13.9. Marktwert pro Zimmer
343
3.13.10. Hotelpachtwert – JRE-Pauschalansatz
343
3.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen
344
3.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen
345
3.14.2. Net Asset Value
346
3.14.3. Net Asset Value pro Aktie
348
3.14.4. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation
349
3.14.5. Earnings before Interest and Taxes
349
3.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes
350
3.14.7. EBIT-Marge
351
3.14.8. Gewinn je Aktie
351
3.14.9. Funds From Operations
351
3.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO
353
3.14.11. Funds from Operations je Aktie
354
3.14.12. Cashflow
354
3.14.13. Cashflow-Rendite
355
3.14.14. Cash Available For Distribution
356
3.14.15. Cash Reserve
356
3.14.16. Cash Ratio
357
3.14.17. Eigenkapitalquote
357
3.14.18. Gearing Ratio
357
3.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio
358
3.14.20. Leverage Ratio
358
3.14.21. Anlagendeckungsgrad
359
3.14.22. Dividendenrendite
359
3.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis
360
3.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis
360
3.14.25. Gesamtkapitalrentabilität
361
3.14.26. Return on Investment
361
3.14.27. Return on Invested Capital
362
3.14.28. Zusammenfassung
362
3.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG
364
Stichwortverzeichnis
365
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